Garantovaný nájem: IdeálníNájemce.cz a Stálý nájem, jak fungují

Garantovaný nájem je model, ve kterém majitel bytu nepronajímá byt přímo koncovému nájemníkovi, ale firmě. Ta byt dál dává do podnájmu a majiteli posílá dohodnutou částku každý měsíc, i když je byt zrovna prázdný. V Česku tento model nabízejí mimo jiné služby IdeálníNájemce.cz a Stálý nájem. Článek shrnuje, co obě služby k 30. 10. 2026 uvádějí na svých webech: kdo je provozuje, jak se počítá vyplácená částka, co se děje při neobsazenosti, jak dlouho smlouva trvá a které údaje veřejně dohledat nejdou. Nejde o doporučení ani hodnocení služeb. Pokud máte se službou vlastní zkušenost, podělte se o ni v komentářích pod článkem.

(Grafika: Generated)

Ve zkratce

• Obě služby fungují tak, že majitel uzavře nájemní smlouvu s firmou a ta byt přenechává podnájemníkům.
• IdeálníNájemce.cz provozuje UlovDomov.cz s.r.o., IČO 29300631, sídlo Lazaretní 925/9, Brno (ARES, 30. 10. 2026).
• Správcem osobních údajů webu Stálý nájem je Greenway s.r.o., IČO 29152127, sídlo podle ARES Plzeňská 3217/16, Praha 5 (30. 10. 2026).
• IdeálníNájemce.cz uvádí varianty Garant (88 % tržního nájmu), Garant Plus (84 %) a Garant Fix (pevné nájemné) a smlouvy na dva až pět let.
• Stálý nájem uvádí varianty GARANT, GARANT PLUS a PREMIUM a větu „Za službu nic neplatíte“, délku smlouvy na webu neuvádí.
• Ceník ani obchodní podmínky ve formě samostatného dokumentu jsme na webech obou služeb nenašli.

Co je garantovaný nájem a čím se liší od správy bytu

U klasické správy nemovitosti zůstává majitel pronajímatelem. Správce mu hledá nájemníka, připraví smlouvu a za to si bere provizi nebo měsíční poplatek. Když nájemník neplatí nebo byt stojí prázdný, příjem majiteli chybí. Garantovaný nájem je postavený jinak. Smluvní stranou majitele je firma, která se stává nájemcem bytu. Majitel tak dostává nájemné od firmy, ne od člověka, který v bytě bydlí. Firma pak byt na vlastní účet přenechává podnájemníkům a výnos z podnájmu je její příjem.

Z toho plyne základní obchodní logika: firma vyplácí majiteli méně, než kolik je podle ní tržní nájem, a rozdíl jí pokrývá náklady, riziko neobsazenosti a zisk. IdeálníNájemce.cz to uvádí otevřeně procentem z tržního nájmu. Stálý nájem píše, že majitel za službu nic neplatí, a výši nájemného dohaduje individuálně.

Právně jde o nájem bytu podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Dát celý byt do podnájmu může nájemce, který v něm sám nebydlí, jen se souhlasem pronajímatele (§ 2275). U garantovaného nájmu je tento souhlas jádrem celé dohody, proto se majitel ve smlouvě obvykle s podnájmem výslovně srovná. Pro porovnání s jinými způsoby, jak z nemovitosti získat pravidelný příjem, se hodí i přehled o tom, jak funguje renta z nemovitosti, kde majitel nemovitost prodává a nepronajímá.

Kdo služby provozuje

Web IdeálníNájemce.cz v souhlasech se zpracováním údajů uvádí společnost UlovDomov.cz s.r.o. s IČO 29300631. Podle registru ARES má tato společnost sídlo Lazaretní 925/9, Zábrdovice, 615 00 Brno a vznikla 17. 12. 2011. Na webu je ve druhém souhlasu uvedena také adresa Milady Horákové 1957/13, Brno. Služba podle svého webu působí v jedenácti městech: Praha, Brno, Olomouc, Ostrava, Plzeň, Pardubice, Hradec Králové, České Budějovice, Liberec, Jablonec nad Nisou a Zlín.

Web Stálý nájem právnickou osobu v patičce neuvádí, jen adresu Plzeňská 3217/16, Praha 5. V zásadách ochrany osobních údajů je jako správce uvedena Greenway s.r.o., IČO 29152127, zapsaná u Městského soudu v Praze pod sp. zn. C 204472. ARES k 30. 10. 2026 uvádí jako sídlo této firmy Plzeňskou 3217/16, Praha 5, a datum vzniku 8. 1. 2013. Zásady samy uvádějí starší adresu Bozděchova 637/9, Praha 5. Že je Greenway s.r.o. i smluvní stranou nájemní smlouvy, z veřejných stránek nevyplývá, a je to proto otázka pro obchodníka. Web uvádí rok 2018 jako začátek fungování značky.

Pronájem bytu není finanční služba, ke které by Česká národní banka vydávala licenci, a vztah majitele a firmy proto nespadá pod dohled ČNB. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, upravuje zprostředkování nájmu, ale u garantovaného nájmu firma nezprostředkovává, je přímo nájemcem. Ochranu majiteli tak dává hlavně obsah smlouvy a občanský zákoník.

Jak se počítá vyplácené nájemné

IdeálníNájemce.cz

Na stránce Jak služba funguje uvádí IdeálníNájemce.cz tři varianty. Garant vyplácí 88 % tržního nájmu a při neobsazenosti bytu nájem 1 Kč. Garant Plus vyplácí 84 % tržního nájmu a při neobsazenosti až 50 % nájmu. Garant Fix znamená pevné nájemné na dobu smlouvy a pevnou měsíční částku i při neobsazenosti, konkrétní výši web neuvádí. Garant Plus je na webu označen jako nejčastěji volená varianta. V části častých dotazů ale stejný web píše, že výnos se pohybuje mezi 80 a 88 % tržního nájmu podle varianty, což nesedí s uvedenými 84 a 88 %. Rozdíl je jedním z bodů, které stojí za písemné potvrzení ve smlouvě.

Klíčové je také slovo „tržní nájem“. Procenta se počítají z částky, kterou určí firma při ocenění bytu. Web nabízí bezplatné a nezávazné ocenění nájmu s výsledkem obvykle do 2 hodin. Pro majitele z toho plyne, že vyplácená částka závisí na dvou číslech: na procentu varianty a na tom, jak firma tržní nájem vyčíslí.

Za příplatek 1 % z tržního nájmu nabízí služba rozšíření o agendu SVJ: komunikaci se společenstvím vlastníků nebo družstvem, placení záloh a poplatků, hlídání vyúčtování a hlášení osob žijících v bytě.

Stálý nájem

Stálý nájem konkrétní procento z tržního nájmu neuvádí. Podle stránky Jak to funguje se nájemné dohodne po prohlídce bytu ve více variantách a firma ho pravidelně upravuje. V častých dotazech web píše, že pokud se byt pronajme dráž, než bylo dohodnuto, garantované nájemné se automaticky zvýší bez nové smlouvy. Jak přesně se zvýšení počítá, web nepopisuje.

Pro neobsazený byt uvádí tři varianty. GARANT garantuje symbolické nájemné 1 Kč měsíčně plus úhradu poplatků. GARANT PLUS vyplácí 50 % garantovaného nájemného a poplatky. PREMIUM vyplácí při prázdném bytu plné garantované nájemné a poplatky spojené s bytem. Na úvodní stránce je kalkulačka s ukázkou 13 028 Kč měsíčně při vlastním pronájmu a 17 600 Kč se Stálým nájmem a s textem o 4 571 Kč ročně navíc. Rozdíl obou měsíčních částek je ale 4 572 Kč měsíčně, ne ročně, a předpoklady výpočtu kalkulačka neuvádí. Čísla jsou proto jen ukázkou firmy, ne odhadem pro konkrétní byt.

Z tabulky je vidět, že slovo „garantovaný“ se u obou služeb týká hlavně pravidelnosti výplaty a toho, že majitel nenese riziko neplatícího podnájemníka. Výše částky při prázdném bytu se ale mezi variantami liší od 1 Kč po plné nájemné. Obě firmy navíc uvádějí výplatu „na den přesně“, konkrétní den v měsíci veřejně neuvádějí.

(Grafika: Generated)

Co služby slibují kromě nájemného

IdeálníNájemce.cz na stránce Vyřešíme za vás uvádí prověrku zájemců v 6 registrech v Česku a na Slovensku. Stránka Jak služba funguje mluví o 7 českých a 10 slovenských registrech, údaje se tedy na dvou stránkách liší. Firma píše, že poškození nad rámec běžného opotřebení opraví na vlastní náklady a byt po skončení vyklidí, uklidí a vrátí v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. U všech variant uvádí právní servis. K energiím web v častých dotazech píše, že podle zkušenosti firmy je praktické, když smlouvy zůstanou psané na majitele, a nedoplatky se majiteli po zpracování vyúčtování vracejí. Jinde na webu je ale zmínka o přepisu energií, takže konkrétní řešení je potřeba ověřit ve smlouvě. Vlastní pojištění bytu firma podle textu webu neposkytuje, nabízí jen návod k pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti.

Stálý nájem v častých dotazech uvádí, že podnájemníka pojistí sama firma, a to pojištěním domácnosti pro věci v bytě a pojištěním odpovědnosti za škodu způsobenou třetím osobám. Technik má byt navštívit minimálně jednou za půl roku. Škody způsobené podnájemníkem jsou podle webu rizikem firmy, ne majitele. Drobné opravy si firma zajišťuje sama, o větších se má s majitelem domlouvat. Při ukončení slibuje úklid, vymalování a nutné opravy tak, aby byt odpovídal stavu při převzetí. U SVJ firma podle FAQ přebírá roční vyúčtování od majitele a řeší jeho rozúčtování.

Obě služby nabízejí odměnu 5 000 Kč za doporučení majitele bytu. Údaje o ušetřeném čase jsou tvrzení firem: IdeálníNájemce.cz uvádí průměrně 60 hodin ročně, které pronajímatel stráví správou bytu, Stálý nájem píše o úspoře až 70 hodin ročně a kalkulačka na téže stránce ukazuje 86 hodin.

Jak vypadá postup od prvního kontaktu

Oba weby popisují podobný sled kroků. Liší se hlavně tím, kdy padne konkrétní částka a kdo řeší převod energií.

Před předáním bytu firmě se hodí rozhodnout, co v něm zůstane. Pokud se majitel s firmou dohodne na prázdném nebo částečně vybaveném bytě, čeká ho vyklízení podobné běžnému stěhování a pomůže mu postup pro stěhování bytu, tedy soupis věcí, předávací protokol a odečty měřidel. Nábytek, který v bytě nezůstane, lidé často prodávají přes online bazary a k tomu se váže i otázka, zda je Vinted bezpečné pro prodej věcí z domácnosti.

Rizika a omezení, která plynou z podmínek

Z veřejných údajů lze vyčíst několik bodů, které ovlivňují, kolik majitel nakonec dostane a jak dlouho je vázaný. Nejde o hodnocení služeb, ale o místa, kde se podmínky liší od prostého slova „garance“.

• Částka při neobsazenosti. U variant Garant obou firem je to 1 Kč měsíčně, u Stálého nájmu navíc s úhradou poplatků. Plnou částku i při prázdném bytu uvádí jen PREMIUM u Stálého nájmu a pevnou částku Garant Fix u IdeálníNájemce.cz.
• Základ výpočtu. Procento z tržního nájmu stojí na ocenění, které provádí sama firma. Kdo chce mít srovnání, může si tržní nájem ověřit podle nabídek podobných bytů ve stejné lokalitě.
• Doba vázanosti. IdeálníNájemce.cz uvádí smlouvy na dva až pět let a tříměsíční výpověď. Stálý nájem délku ani výpovědní lhůtu na webu neuvádí.
• Rozpory na webech. Rozpětí 80 až 88 % proti 84 a 88 %, počty registrů 6 proti 7 a 10, kalkulačka s ročním a měsíčním rozdílem. Rozhodující je text smlouvy, ne marketingová stránka.
• Kdo je smluvní strana. U Stálého nájmu web neuvádí obchodní firmu v patičce. Jméno a IČO nájemce by měly být v návrhu smlouvy a dají se ověřit v ARES a obchodním rejstříku.
• Daně. Příjem z nájmu zdaňuje majitel podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, bez ohledu na to, že nájemcem je firma. IdeálníNájemce.cz na webu nabízí vlastní daňovou kalkulačku.

(Grafika: Generated)

Na co se zeptat před podpisem

Protože ceník ani obchodní podmínky obě služby jako samostatný dokument nezveřejňují, většina podstatných údajů je až v návrhu smlouvy. Následující tabulka shrnuje otázky, na které veřejné weby k 30. 10. 2026 neodpovídají úplně nebo jednoznačně.

Platby, účty a ověřování firem

Garantované nájemné chodí převodem na účet majitele. Na jaký účet, je na dohodě, a stejně jako u jiných pravidelných příjmů může jít o klasickou banku i o neobankovní účet. Jak funguje jeden z nejrozšířenějších, popisuje přehled o službě Revolut. Pro samotnou smlouvu je podstatné, aby číslo účtu a den splatnosti byly uvedené přímo v textu.

Ověřit si firmu je rychlé: ARES ukáže obchodní jméno, IČO, sídlo a datum vzniku a obchodní rejstřík jednatele a sbírku listin. Stejný postup lidé používají i u jiných online služeb, například když řeší, zda Klarna není podvod nebo zda je Twisto bezpečné. U garantovaného nájmu se kontrola týká hlavně toho, aby firma na smlouvě byla stejná jako firma v ARES a aby měla dohledatelnou historii.

Časté otázky (FAQ)

Platí majitel za garantovaný nájem poplatek?

IdeálníNájemce.cz uvádí místo poplatku podíl z tržního nájmu: majitel dostává 84 nebo 88 % podle varianty a za agendu SVJ se platí 1 % navíc. Stálý nájem píše, že za službu majitel nic neplatí, firma vydělává na rozdílu mezi vyplaceným nájemným a podnájmem. Stav k 30. 10. 2026.

Dostanu peníze i za prázdný byt?

Záleží na variantě. U variant Garant obou služeb je to 1 Kč měsíčně, u GARANT PLUS (Stálý nájem) 50 % a poplatky, u Garant Plus (IdeálníNájemce.cz) až 50 %, u PREMIUM plné nájemné a u Garant Fix pevná částka.

Na jak dlouho se smlouva uzavírá?

IdeálníNájemce.cz uvádí dva až pět let a tříměsíční výpověď. Stálý nájem délku smlouvy na webu neuvádí, je potřeba ji zjistit z návrhu smlouvy.

Kdo platí opravy a škody?

Obě služby uvádějí, že škody nad běžné opotřebení řeší na své náklady a byt na konci vrátí v původním stavu s ohledem na běžné opotřebení. Stálý nájem dodává, že drobné opravy zajišťuje sám a o větších jedná s majitelem.

Je garantovaný nájem pod dohledem ČNB?

Ne, nájem bytu není finanční služba s licencí ČNB. Vztah se řídí občanským zákoníkem a obsahem smlouvy.

Musím příjem danit, když mi platí firma?

Ano, příjem z nájmu zdaňuje vlastník podle § 9 zákona o daních z příjmů. Konkrétní výpočet závisí na výdajích a dalších příjmech majitele.

Ve kterých městech služby fungují?

IdeálníNájemce.cz uvádí 11 měst včetně Prahy, Brna, Ostravy a Plzně. Stálý nájem v FAQ uvádí Prahu a Středočeský kraj, ve formuláři nabízí i Hradec Králové, Pardubice a Plzeň.

Kde najdu zkušenosti jiných majitelů?

Zkušenosti zákazníků jsme neověřovali a nepřebíráme čísla spokojených klientů z webů firem. Pokud jste některou ze služeb využili, napište svou zkušenost do komentářů pod článkem, pomůže ostatním čtenářům.

Shrnutí

IdeálníNájemce.cz (UlovDomov.cz s.r.o.) a Stálý nájem (web uvádí Greenway s.r.o.) nabízejí stejný princip: firma si byt pronajme, dává ho do podnájmu a majiteli platí dohodnutou částku. IdeálníNájemce.cz zveřejňuje procenta z tržního nájmu, délku smlouvy a výpovědní lhůtu. Stálý nájem zveřejňuje pojištění podnájemníka a četnost kontrol, ale ne délku smlouvy ani obchodní firmu v patičce. Varianty obou služeb se liší hlavně tím, kolik majitel dostane za měsíc bez podnájemníka. Podrobnosti k variantám uvádí web IdeálníNájemce.cz a závazná čísla jsou až v návrhu smlouvy. O vlastní zkušenost se můžete podělit v komentářích.

Zdroje

• IdeálníNájemce.cz, úvodní stránka a stránky Jak služba funguje a Vyřešíme za vás, ověřeno 30. 10. 2026
• Stálý nájem, úvodní stránka, Jak to funguje, Nejčastější otázky a Zásady ochrany osobních údajů, ověřeno 30. 10. 2026
• ARES, Ministerstvo financí ČR, záznam UlovDomov.cz s.r.o. (IČO 29300631) a Greenway s.r.o. (IČO 29152127), ověřeno 30. 10. 2026
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2235 a násl. (nájem bytu), § 2275 (podnájem)
• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 9

Upozornění: Článek má pouze informativní charakter a nejde o investiční, finanční, pojistné ani právní poradenství. Údaje vycházejí z veřejných webů poskytovatelů a registrů ke dni 30. 10. 2026 a mohou se měnit, aktuální podmínky vždy ověřte přímo u poskytovatele a v návrhu smlouvy. U investic obecně hrozí ztráta části nebo celé investice. Článek obsahuje partnerský (affiliate) odkaz, za jehož využití může web získat provizi, cena pro vás se tím nemění.