Rondainvest.cz a Roier.cz: jak fungují investice do úvěrů

Rondainvest.cz a Roier.cz jsou dvě české platformy, přes které drobní investoři posílají peníze do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Na první pohled vypadají podobně: minimální částka 1 000 Kč, úvěry developerům a podnikatelům, zástava na nemovitosti a pravidelné výplaty. Právně ale fungují úplně jinak. Ronda Invest nabízí takzvané participace na úvěrech, které sama poskytla, a licenci od České národní banky nemá. ROIER Invest je poskytovatel služeb skupinového financování (crowdfunding) s povolením ČNB podle evropského nařízení. Článek k 30. 10. 2026 shrnuje, co obě služby uvádějí ve svých podmínkách, sazebnících a dokumentech o rizicích, a co je dohledatelné v registrech. Nejde o doporučení ani hodnocení. Pokud máte s některou platformou vlastní zkušenost, podělte se o ni v komentářích pod článkem.

(Grafika: Generated)

Ve zkratce

• Ronda Invest: RONDA INVEST a.s., IČO 06370772, sídlo podle ARES Výtvarná 1023/4, Praha 6, vznik 30. 8. 2017. Investor uzavírá smlouvu o participaci na úvěru, který firma poskytla z vlastních zdrojů.
• Licence Rondy: ČNB v odpovědi z 8. 9. 2026 uvedla, že společnost není v seznamech regulovaných subjektů a nikdy nebyla držitelem povolení ani licence ČNB.
• ROIER: ROIER Invest, s.r.o., IČO 17780977, sídlo Jeseniova 2769/208, Praha 3, vznik 29. 11. 2022. Povolení ČNB podle nařízení (EU) 2020/1503 bylo uděleno rozhodnutím ze 3. 11. 2023.
• Poplatky: Ronda podle sazebníku za sjednání a správu participace neúčtuje nic. ROIER účtuje vstupní poplatek nejvýše 5 % a výstupní nejvýše 2 %, konkrétní sazba je v každé nabídce.
• Míra selhání: ROIER zveřejnil za rok 2025 skutečnou jednoletou míru selhání úvěrů 8,3 % (3 z 36 sledovaných úvěrů). Ronda srovnatelný údaj nezveřejňuje.
• Riziko: obě služby ve svých dokumentech uvádějí, že investor může přijít o část nebo o celou vloženou částku.

Jak fungují platformy investující do nemovitostních úvěrů

Developer nebo podnikatel potřebuje peníze na pozemek, stavbu nebo rekonstrukci a jako zajištění dává zástavní právo k nemovitosti. Úvěr financují drobní investoři, kteří za to dostávají úrok. Když dlužník přestane platit, věřitel může nemovitost zpeněžit a z výtěžku se splácí dluh.

Rozdíl je v tom, kdo je věřitelem dlužníka. U Rondy poskytuje úvěr sama firma ze svých peněz a investor si od ní kupuje podíl na výnosech a ztrátách tohoto úvěru. U platformy ROIER investor podle smlouvy o investici financuje úvěr přes licencovanou platformu, která úvěr spravuje a v případě prodlení vymáhá.

V obou případech je investor v roli věřitele, tedy opačně než u spotřebitelských služeb, kde člověk peníze dluží. Úrok, který platforma vyplácí, je opačný tok než úrok u kreditní karty, kde úrok platí držitel karty bance. Podobně u služeb, jako jsou odložené platby Klarna nebo platby přes Twisto, je uživatel dlužníkem a riziko nese poskytovatel. U investice do úvěru je to obráceně a riziko nesplacení nese investor.

Kdo platformy provozuje a jaký mají dohled

RONDA INVEST a.s.

Web Rondainvest.cz uvádí jako kontaktní adresu Olivova 2096/4, Bredovský dvůr, Praha 1. Obchodní podmínky participace uvádějí společnost RONDA INVEST a.s., IČO 06370772, se sídlem Výtvarná 1023/4, Praha 6. Stejné sídlo a datum vzniku 30. 8. 2017 uvádí ARES.

Česká národní banka na žádost podle zákona o svobodném přístupu k informacím 8. 9. 2026 odpověděla, že RONDA INVEST a.s. není zapsána v jejích seznamech regulovaných a registrovaných subjektů a k tomu dni nebyla držitelem žádného povolení, licence ani jiného oprávnění od ČNB. Zda participace vyžadují licenci, podle ČNB záleží na konkrétních smluvních podmínkách a skutečném fungování.

Dokument Rondy o rizicích sám uvádí, že participace není investičním nástrojem. Peníze investorů procházejí přes účet u společnosti PAYMONT UAB, kterou web popisuje jako litevskou instituci elektronických peněz s licencí litevské centrální banky.

ROIER Invest, s.r.o.

Platformu Roier.cz provozuje ROIER Invest, s.r.o., IČO 17780977, se sídlem Jeseniova 2769/208, Praha 3 (budova VŠE xPORT Business Accelerator), zapsaná u Městského soudu v Praze pod sp. zn. C 376579. ARES uvádí datum vzniku 29. 11. 2022. Web uvádí, že platforma je na trhu od roku 2023 a jejími zakladateli jsou David Bystrzycki a Jan Běhounek.

ČNB rozhodnutím ze 3. 11. 2023 (č. j. 2023/140871/CNB/650) udělila společnosti povolení k činnosti poskytovatele služeb skupinového financování podle nařízení (EU) 2020/1503 v rozsahu umožnění poskytování úvěrů. Součástí žádosti bylo i stanovení ceny nabídek, úvěrové hodnocení projektů a provoz elektronické vývěsky. Web ROIER dnes uvádí licenci pro úvěrový i ekvitní crowdfunding. Rozhodnutí o rozšíření na ekvitní projekty jsme v dohledaných dokumentech neověřili, a je proto otázkou pro provozovatele.

Parametry obou služeb vedle sebe

Tabulka shrnuje údaje z webů, obchodních podmínek a sazebníků obou služeb ověřené 30. 10. 2026. Úrokové sazby jsou sazby z konkrétních nabídek k tomuto dni, ne očekávaný výnos.

U Rondy je zajímavé srovnat nadpis webu „LTV do 70 %“ s konkrétními nabídkami. K 30. 10. 2026 web uváděl u projektu Pozemek Ostravice LTV 77,72 % a u projektu v Praze-Nebušicích 71,84 %. Web k tomu poznamenává, že LTV se může měnit s čerpáním dalších tranší. LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy.

Co přesně kupujete u Rondy: participace

Participace je podle obchodních podmínek Rondy (platných od 1. 11. 2023) právo účastnit se v dohodnutém rozsahu na výnosech a ztrátách konkrétního úvěru. Investor ji získává postoupením pohledávky od Rondy, a to pohledávky nesplatné a nevykonatelné. Smluvní dokumenty tvoří Rámcová smlouva, Dohoda o participaci a obchodní podmínky.

Z podmínek a dokumentu o rizicích plyne několik omezení, která jsou pro pochopení produktu klíčová:

• Žádný přímý nárok vůči dlužníkovi: participace nezakládá pohledávku vůči úvěrovanému, investor ho nesmí bez souhlasu Rondy ani kontaktovat.
• Změny úvěru bez souhlasu investora: Ronda může měnit splátkový kalendář, úrok, odpustit část dluhu nebo upustit od vymáhání. Změnu úroku o více než 30 % provede až po konzultaci s participantem.
• Lhůta 5 let: pokud dlužná částka nebude Rondě vyplacena do 5 let od předpokládaného konce participace, její závazky vůči investorovi zanikají.
• Riziko správce: pohledávka investora směřuje vůči Rondě, takže na výplatu má vliv i finanční situace samotné firmy.
• Převod zakázán: participaci nelze převést na jinou osobu. Ronda ji naopak může kdykoli zrušit a vyplatit nevypořádanou jistinu s poměrným výnosem.
• Limit majetku: investor v podmínkách prohlašuje, že do participací nedává více než 25 % svého majetku.

Výnosy web popisuje jako měsíční výplaty. Obchodní podmínky stanoví, že výplata proběhne bez zbytečného odkladu, nejpozději do 25 pracovních dnů po skončení čtvrtletí, ve kterém Ronda platbu od dlužníka obdržela. Smlouvu může investor vypovědět s tříměsíční lhůtou, účinky ale nastanou až po vypořádání všech jeho participací. Spotřebitel, který smlouvu uzavřel na dálku, může od ní odstoupit do 14 dnů.

Ronda na webu uvádí, že profinancovala projekty za více než 4 mld. Kč, investorům vyplatila přes 370 mil. Kč a že každý investor dostal peníze včas a v plné výši. Jde o tvrzení společnosti k 30. 10. 2026, která jsme z nezávislého zdroje neověřili.

(Grafika: Generated)

Co přesně kupujete u ROIER: crowdfundingová investice

ROIER zprostředkovává investice do úvěrových a ekvitních projektů. Tento přehled se věnuje hlavně úvěrům.

Po potvrzení částky se vygeneruje smlouva o investici, kterou investor podepíše SMS kódem. Peníze se zablokují na investorském účtu. Když se vybere potřebná částka a jsou splněny podmínky, úvěr se vyčerpá. Pokud projekt nevznikne, peníze se vrátí. Výnos podle FAQ chodí obvykle měsíčně, kolem 15. dne za předchozí měsíc, jistina se vrací podle splátkového kalendáře v nabídce.

Jako licencovaná platforma podléhá ROIER evropským pravidlům na ochranu investorů. FAQ uvádí, že od potvrzení investice máte 4 dny na zrušení bez udání důvodu a bez sankce. Před první investicí vyplňuje investor dotazník o zkušenostech, cílech a finanční situaci.

Projekty dostávají rizikový stupeň. Od 1. 11. 2025 používá ROIER škálu AAA až D, kde AAA označuje výjimečně nízké riziko a D úvěr v selhání nebo po splatnosti déle než 90 dní. K 30. 10. 2026 web nabízel například úvěr Vila Praha-Krč s úrokem 7 % ročně a ratingem A a juniorní úvěr Rezidence Táboritská v Kladně s úrokem 11 % ročně a ratingem B.

Za rok 2025 zveřejnil ROIER tyto údaje o selhání úvěrů:

• Celkem: 36 sledovaných úvěrů, 3 v selhání, skutečná jednoletá míra selhání 8,3 %.
• Rating A: 8 úvěrů, 1 v selhání, 12,5 %.
• Rating BB: 23 úvěrů, 1 v selhání, 4,3 %.
• Rating B: 5 úvěrů, 1 v selhání, 20,0 %.
• Odhad na rok 2026: provozovatel uvádí očekávanou míru selhání 5,0 % celkem.

Selháním se podle dokumentu rozumí prodlení dlužníka delší než 90 dní, insolvence nebo situace, kdy je nepravděpodobné, že dluh splatí. Selhání neznamená automaticky ztrátu, protože následuje vymáhání ze zástavy. Při prodlení ROIER podle FAQ automaticky zahajuje vymáhání a vymožené peníze dělí mezi investory podle výše jejich investic. Na homepage ROIER uvádí „průměrný výnos 9 % ročně“ a dosavadní výplaty investorům 120 mil. Kč. Jde o tvrzení provozovatele, ne o očekávání do budoucna.

Poplatky a náklady

Tabulka vychází ze sazebníku Rondy pro participace platného od 1. 9. 2022 a ze sazebníku ROIER účinného od 2. 4. 2026.

Sazebník ROIER uvádí modelový příklad: při investici 1 000 Kč a vstupním poplatku 1 % se z účtu strhne 1 010 Kč. Při výstupním poplatku 1 % a splacené jistině 1 000 Kč se vyplatí 990 Kč. Vstupní poplatek se vrací, pokud projekt nevznikne nebo spotřebitel od smlouvy odstoupí.

U Rondy je důležité, co sazebník neobsahuje. Úrokový výnos investora je jen část úroku, který platí dlužník. Zbytek si podle obchodních podmínek ponechává Ronda jako svůj úrokový výnos a smluvní pokuty a poplatky od dlužníka připadají také jí. Kolik z úroku dlužníka dostává investor, se z veřejných dokumentů nedá zjistit.

Jak probíhá registrace a první investice

Postup se u obou služeb skládá z podobných kroků. Tabulka shrnuje, jak je popisují weby a podmínky.

(Grafika: Generated)

Rizika, která poskytovatelé sami uvádějí

Obě služby ve svých dokumentech výslovně píší, že investor může přijít o část nebo celou investici. Ronda v dokumentu o rizicích uvádí, že participace je určena jen pro ty, kterým případná ztráta výrazně nezhorší ekonomickou situaci. ROIER totéž píše v textu o registraci.

Peníze vložené do těchto úvěrů nejsou vklad v bance. Na rozdíl od běžného účtu, například u Partners Banky, se na ně nevztahuje pojištění vkladů.

Hlavní rizika podle dokumentů obou poskytovatelů:

1. Úvěrové riziko dlužníka: developer nemusí splácet včas nebo vůbec, výplaty se pak zpozdí nebo sníží.
2. Riziko zástavy: nemovitost se může prodat za méně, než se čekalo, a vymáhání trvá měsíce až roky.
3. Riziko provozovatele: u Rondy má investor pohledávku vůči samotné firmě, její platební neschopnost by se ho přímo dotkla.
4. Likvidita: participaci u Rondy nelze prodat, u ROIER závisí prodej na Vývěsce na zájmu jiných investorů.
5. Koncentrace: obě služby zmiňují rozložení peněz do více úvěrů jako způsob, jak snížit dopad jednoho selhání.
6. Junior úvěry: u ROIER některé nabídky nesou označení „juniorní úvěr“, tedy obecně úvěr podřízený jiným věřitelům. V nabídce Rezidence Táboritská je spojen s úrokem 11 % ročně a ratingem B, přesné pořadí při vymáhání uvádí dokumentace nabídky.

Pro srovnání s jiným způsobem, jak z nemovitosti získat peníze, se hodí přehled o tom, jak funguje renta z nemovitosti. Tam ovšem majitel nemovitost prodává a riziko nese jiná strana než u investic do úvěrů.

Odlišný je i právní rámec ve srovnání se spotřebitelskými půjčkami. Zatímco nebankovní půjčky pro spotřebitele upravuje zákon o spotřebitelském úvěru a poskytovatelé potřebují licenci ČNB, úvěry podnikatelům a developerům pod tento zákon nespadají. Investor tak spoléhá hlavně na smlouvu a u ROIER navíc na pravidla evropského nařízení o crowdfundingu.

Daně z výnosů

Ani jedna služba výnos nezdaňuje při výplatě a investor ho uvádí v daňovém přiznání. Ronda na webu píše, že jde o kapitálový příjem a daní se jen zisk, tedy příjmy po odečtení vložených částek. Ve svém návodu uvádí řádky 207 a 208 přílohy č. 2 přiznání a roční podklady dává do profilu investora. ROIER v FAQ uvádí, že výnosy obecně spadají pod § 8 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a že daňové poradenství neposkytuje. Zatřídění příjmu se tak u obou služeb liší a závazný výklad dává až správce daně nebo daňový poradce.

Na co se zeptat poskytovatele před první investicí

Řadu podstatných údajů veřejné dokumenty neobsahují. Tabulka shrnuje otázky, na které lze dostat odpověď jen přímo od provozovatele nebo z dokumentů konkrétní nabídky.

Časté otázky

Má Rondainvest licenci ČNB?

Nemá. Česká národní banka 8. 9. 2026 uvedla, že RONDA INVEST a.s. není v jejích seznamech regulovaných subjektů a nikdy neměla povolení ani licenci ČNB. Zda participační model licenci vyžaduje, podle ČNB záleží na konkrétních smluvních podmínkách.

Má Roier licenci ČNB?

Ano. ČNB rozhodnutím ze 3. 11. 2023 udělila ROIER Invest, s.r.o. povolení poskytovatele služeb skupinového financování podle nařízení (EU) 2020/1503 v rozsahu umožnění poskytování úvěrů.

Jaká je minimální investice?

U obou služeb 1 000 Kč. Ronda u některých nabídek požaduje vyšší minimum, k 30. 10. 2026 například 100 000 Kč nebo 250 000 Kč.

Můžu investici prodat před splatností?

U Rondy ne, obchodní podmínky převod participace zakazují. U ROIER lze investici nabídnout ostatním investorům na Vývěsce za poplatek 0,9 % z ceny prodeje, prodej ale závisí na zájmu kupců.

Co se stane, když developer nesplácí?

U obou služeb vymáhá dluh provozovatel, obvykle i prodejem zastavené nemovitosti, a vymožené peníze dělí mezi investory podle jejich podílu. U Rondy se z vymožené částky nejdřív odečtou náklady vymáhání. Výsledek může být nižší než vložená částka.

Kde najdu zkušenosti jiných investorů?

Zkušenosti investorů jsme neověřovali a nepřebíráme hodnocení z webů provozovatelů. Pokud jste do některé z platforem investovali, napište svou zkušenost do komentářů pod článkem, pomůže ostatním čtenářům.

Shrnutí

Rondainvest.cz a Roier.cz nabízejí investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi od 1 000 Kč, ale každá v jiném právním režimu. Ronda prodává participace na vlastních úvěrech, licenci ČNB nemá, poplatky neúčtuje a participaci nelze prodat. ROIER je licencovaná crowdfundingová platforma, účtuje vstupní a výstupní poplatek podle nabídky, zveřejňuje míru selhání a umožňuje prodej na Vývěsce. Podrobnosti k aktuálním nabídkám uvádí web Ronda Invest a závazné podmínky jsou vždy ve smlouvě ke konkrétní nabídce. O vlastní zkušenost se můžete podělit v komentářích.

Zdroje

• Rondainvest.cz, úvodní stránka, nejčastější dotazy a dokumenty ke stažení, ověřeno 30. 10. 2026
• RONDA INVEST a.s., Všeobecné obchodní podmínky ke Smlouvě o participaci, platné od 1. 11. 2023
• RONDA INVEST a.s., Sazebník poplatků – Participace, platný od 1. 9. 2022
• RONDA INVEST a.s., Upozornění na rizika předané participantovi před uzavřením smlouvy (07/2020)
• Česká národní banka, Informace poskytnuté na žádost ze dne 8. 9. 2026 týkající se regulace subjektu nabízejícího participace na úvěrech
• Roier.cz, úvodní stránka, Dotazy k investicím, Dotazy k platformě ROIER a Dokumenty a právní informace, ověřeno 30. 10. 2026
• ROIER Invest, s.r.o., Sazebník poplatků, vyhlášený 2. 3. 2026, účinný od 2. 4. 2026
• ROIER Invest, s.r.o., Informace o úvěrech v selhání na Platformě ROIER za rok 2025
• Česká národní banka, rozhodnutí č. j. 2023/140871/CNB/650 ze dne 3. 11. 2023, sp. zn. S-Sp-2023/00004/CNB/572
• ARES, Ministerstvo financí ČR, záznamy RONDA INVEST a.s. (IČO 06370772) a ROIER Invest, s.r.o. (IČO 17780977), ověřeno 30. 10. 2026
• Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503 o evropských poskytovatelích služeb skupinového financování pro podniky
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Upozornění: Článek má pouze informativní charakter a nejde o investiční, finanční, pojistné ani právní poradenství. Údaje vycházejí z veřejných webů a dokumentů poskytovatelů a z registrů ke dni 30. 10. 2026 a mohou se měnit, aktuální podmínky vždy ověřte přímo u poskytovatele a ve smlouvě ke konkrétní nabídce. U investic hrozí ztráta části nebo celé investice a minulé výsledky nejsou zárukou budoucích. Článek obsahuje partnerský (affiliate) odkaz, za jehož využití může web získat provizi, cena pro vás se tím nemění.