Jak prodat byt: s makléřem nebo bez, provize, daň a postup
Adrian Bane - 01. 11. 2026
Byt lze prodat sám, nebo přes realitního makléře. Při prodeji s makléřem se provize obvykle pohybuje kolem 3 až 5 % z kupní ceny, u bytu za 5 000 000 Kč tedy zhruba 150 000 až 250 000 Kč. Služba FérMakléři.cz podle svého webu k 1. 11. 2026 realitní kancelář není, jen prodávajícímu doporučí jednoho makléře, a typickou provizi uvádí právě v rozpětí 3 až 5 %. Článek shrnuje postup prodeje, náklady v obou variantách, prodej bytu s hypotékou a daň z příjmu včetně časového testu. Pokud jste byt prodávali s makléřem nebo bez něj, podělte se o zkušenost v komentářích pod článkem.
(Grafika: Generated)
Ve zkratce
- Provize: zákon o realitním zprostředkování výši neomezuje, určuje se ve smlouvě. FérMakléři.cz uvádí typicky 3 až 5 % z prodejní ceny.
- Katastr: správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč, při podání přes online aplikaci ČÚZK 1 600 Kč. Katastr může vklad povolit nejdříve po 20 dnech, průměrná doba byla v září 2026 podle ČÚZK 22 dnů.
- Daň: příjem z prodeje bytu je osvobozen, pokud jste v něm bydleli aspoň 2 roky před prodejem, nebo pokud od zápisu vlastnictví do katastru uplynulo 5 let (nabytí do konce roku 2020) či 10 let (nabytí od 1. 1. 2021).
- Hypotéka: po 24 měsících od uzavření smlouvy o úvěru na bydlení banka při prodeji nemovitosti nemůže požadovat náhradu za předčasné splacení.
- Výhradní smlouva s makléřem: se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců.
Jak prodat byt krok za krokem
Prodej bytu probíhá v šesti navazujících krocích, od ocenění až po zápis nového vlastníka do katastru. Tabulka uvádí, co se v každém kroku děje a co je k němu potřeba.
| Krok | Co se děje | Co je potřeba |
|---|---|---|
| 1. Odhad ceny | Určení nabídkové ceny podle srovnatelných bytů v lokalitě | Výpis z katastru, plánek, údaje o SVJ a fondu oprav |
| 2. Příprava dokladů | Průkaz energetické náročnosti budovy, potvrzení od SVJ nebo družstva, čísla účtů | Průkaz se podle zákona o hospodaření energií při prodeji vyžaduje a platí 10 let |
| 3. Inzerce a prohlídky | Fotografie, popis, prohlídky se zájemci | Vlastní čas nebo makléř |
| 4. Rezervační smlouva | Zájemce a prodávající se dohodnou na ceně a podmínkách | Písemná dohoda, zákon zakazuje se spotřebitelem ujednat povinnost uzavřít realitní smlouvu |
| 5. Kupní smlouva a úschova | Podpis smlouvy s úředně ověřenými podpisy, kupní cena se složí do úschovy | Banka, notář, advokát nebo exekutor |
| 6. Vklad do katastru | Návrh na vklad vlastnického práva, po zápisu se uvolní peníze z úschovy a předá byt | 2 000 Kč správní poplatek |
Údaje podle zákona č. 39/2020 Sb., portálu veřejné správy a ČÚZK, ověřeno 1. 11. 2026.
Vlastníkem se kupující stane až provedením vkladu, podpis kupní smlouvy k tomu nestačí. Právní účinky vkladu ale nastávají zpětně ke dni, kdy návrh došel na katastrální úřad. Proto se návrh na vklad podává bezprostředně po podpisu smlouvy.
Prodej bytu s makléřem nebo bez realitky: co se mění
Hlavní rozdíl je v tom, kdo odvádí práci s cenou, inzercí, prohlídkami a smlouvami, a kolik to stojí. Prodej bez realitky šetří provizi, ale veškeré kroky z předchozí tabulky zůstávají na prodávajícím.
| Oblast | Prodej bez realitky | Prodej s makléřem |
|---|---|---|
| Cena služby | Žádná provize, platíte jen poplatky a případně právníka | Obvykle 3 až 5 % z ceny podle FérMakléři.cz, vždy dle smlouvy |
| Odhad ceny | Vlastní průzkum inzerátů a prodejních cen | Makléř cenu probírá osobně a zná prodeje v lokalitě |
| Prohlídky | Vlastní čas, vlastní prověření zájemců | Zajišťuje makléř |
| Smlouvy | Vzory si zajišťujete sami nebo přes advokáta | Rezervační smlouva a kupní smlouva s makléřem nebo právníkem kanceláře |
| Odpovědnost | Nesete sami | Zprostředkovatel musí mít pojištění odpovědnosti aspoň 1 750 000 Kč na jednu událost |
| Vázanost | Žádná | Smlouva o zprostředkování, u výhradní nejdéle 6 měsíců |
Zákonné údaje podle zákona č. 39/2020 Sb. (§ 7, § 17), ověřeno 1. 11. 2026.
Obě cesty jsou možné a zákon žádnou neupřednostňuje. Rozhoduje, kolik času a znalosti místního trhu máte a jaké náklady jste ochotni nést.
Kolik stojí provize realitního makléře
Zákon o realitním zprostředkování výši provize nestanoví, musí ale být ve smlouvě uvedena, nebo musí být uveden způsob jejího určení, jinak je smlouva neplatná. FérMakléři.cz ve své nabídce uvádí 3 až 5 % z prodejní ceny a platí ji prodávající makléři, většinou až po úspěšném prodeji. Pokud je makléř plátce DPH, přičte se k provizi daň, proto si nechte vyčíslit provizi včetně DPH.
| Cena bytu (Kč) | Provize 3 % (Kč) | Provize 4 % (Kč) | Provize 5 % (Kč) |
|---|---|---|---|
| 4 000 000 | 120 000 | 160 000 | 200 000 |
| 6 000 000 | 180 000 | 240 000 | 300 000 |
| 8 000 000 | 240 000 | 320 000 | 400 000 |
Vlastní výpočet z rozpětí uvedeného na webu FérMakléři.cz (1. 11. 2026), bez DPH. Skutečná provize se řídí smlouvou.
Zákon dále omezuje zálohu na provizi, se spotřebitelem nesmí přesáhnout dvě třetiny provize. Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, pokud smlouva nestanoví jinak. Pokud realitní smlouva vznikne až po zániku závazku ze smlouvy o zprostředkování z důvodu nečinnosti zprostředkovatele, nemá zprostředkovatel vůči spotřebiteli nárok na provizi.
Výhradní smlouvu lze se spotřebitelem sjednat jen na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců, přičemž prodloužení je možné nejdříve 30 dnů před koncem. Smlouvu na neurčitou dobu lze vypovědět s výpovědní lhůtou nejvýše jeden měsíc. Zákon navíc se spotřebitelem nepřipouští ujednat povinnost realitní smlouvu uzavřít.
(Grafika: Generated)
Realitní makléř: výběr a otázky před podpisem
Před podpisem smlouvy s makléřem se vyplatí ověřit konkrétní věci, ne dojem z prezentace. Níže je seznam otázek a údajů, které zákon nebo praxe vyžadují.
| Na co se zeptat | Proč |
|---|---|
| Výše provize včetně DPH a způsob výpočtu | Bez uvedení provize nebo způsobu jejího určení je smlouva neplatná |
| Výhradnost a doba trvání | U spotřebitele nejvýše 6 měsíců |
| Co služba zahrnuje | Fotografie, inzerce, prohlídky, příprava smluv, doprovod ke katastru |
| Pojištění odpovědnosti | Zákon vyžaduje aspoň 1 750 000 Kč na událost a 3 500 000 Kč za rok |
| Zpracování úschovy | Makléř smí zprostředkovat jen úschovu u banky, notáře, advokáta nebo exekutora |
| Doklady o předchozích prodejích | FérMakléři.cz při výběru uvádí ověřené prodeje, recenze klientů a lokalitu |
Zákon č. 39/2020 Sb. (§ 4, § 7, § 10, § 17), údaje FérMakléři.cz k 1. 11. 2026.
FérMakléři.cz provozuje společnost FérMakléři.cz s.r.o., IČO 29373557, a podle svého webu působí od roku 2017. Vyplníte formulář, ozve se pracovník do dvou hodin v pracovní době a doporučení makléře dostanete do 24 hodin od hovoru. Pokud nevyhovuje, lze požádat o jiného. Web uvádí 1 900 prodejů od roku 2017 a průměrnou praxi makléřů 13 let, jde o údaje provozovatele, které jsme nemohli nezávisle ověřit. Podrobnosti o tom, jak funguje výběr makléře, jsou v samostatném přehledu.
Rezervační smlouva, kupní smlouva, úschova a katastr
Po dohodě s kupujícím následuje rezervační smlouva, kupní smlouva, složení ceny do úschovy a návrh na vklad. Zákon o realitním zprostředkování ukládá makléři předat výpis z katastru nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.
Kupní cenu lze zajistit úschovou u notáře. Podle portálu veřejné správy se odměna řídí notářským tarifem, vyhláška č. 196/2001 Sb., a maximální odměna z částek do 30 000 000 Kč činí 43 600 Kč bez DPH, u složitých případů ji lze zvýšit až o 100 %. Notář peníze vydá, až když jsou splněny podmínky protokolu, například po zápisu kupujícího na list vlastnictví. Termín je nutné objednat předem a notář musí ověřit totožnost stran i původ peněz.
| Položka | Údaj | Zdroj |
|---|---|---|
| Správní poplatek za návrh na vklad | 2 000 Kč (1 600 Kč online s Identitou občana) | ČÚZK, sazebník položka 120 |
| Nejdříve povolení vkladu | 20 dní od odeslání informace | katastrální zákon |
| Průměrná doba vkladu, září 2026 | 22 dnů | statistika ČÚZK |
| Odměna notáře za úschovu | maximálně 43 600 Kč bez DPH | portal.gov.cz, vyhláška č. 196/2001 Sb. |
| Přijímání peněz do úschovy | jen bezhotovostně | zákon č. 39/2020 Sb., § 4 |
Údaje ověřeny 1. 11. 2026, poplatky se mohou měnit.
Jak prodat byt s hypotékou
Byt s hypotékou lze prodat, banka ale musí zástavní právo uvolnit a hypotéku je nutné splatit z kupní ceny. Obvyklý postup poradenských webů je takový, že část ceny odpovídající dluhu se vyplatí z úschovy bance, ta potvrdí splacení a podá návrh na výmaz zástavního práva, zbytek zůstane v úschově do zápisu kupujícího. Přesné pořadí si strany dohodnou ve smlouvě o úschově.
Splatit hypotéku předčasně lze podle zákona o spotřebitelském úvěru kdykoli (§ 117). Banka má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, ale zákon stanoví výjimky a stropy.
| Situace | Náhrada za předčasné splacení |
|---|---|
| Prodej nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy o úvěru na bydlení | Banka ji nemůže požadovat |
| Splacení do 25 % úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy | Banka ji nemůže požadovat u této části |
| Splacení v době bez pevné sazby nebo do 3 měsíců po sdělení nové sazby | Banka ji nemůže požadovat |
| Prodej dříve než po 24 měsících, úvěr dle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c) | Nejvýše 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 % |
| Ostatní úvěry na bydlení | Nejvýše 1 % při více než roce do konce úvěru, 0,5 % při méně |
Zákon č. 257/2016 Sb., § 117, znění platné od 1. 9. 2024 do 31. 12. 2026, ověřeno 1. 11. 2026. Náhrada nesmí navíc přesáhnout úrok do konce období s pevnou sazbou.
Příklad: zůstatek úvěru 3 000 000 Kč, prodej po 18 měsících od uzavření smlouvy, do konce fixace zbývají 2,5 roku, tedy tři započaté roky. Strop podle výše uvedeného pravidla je 3 × 0,25 % = 0,75 % z 3 000 000 Kč, tedy 22 500 Kč. Skutečnou částku určuje smlouva a výpočet banky, banka je povinna na žádost sdělit odhad náhrady.
Kupující, který bude byt financovat vlastním úvěrem, obvykle vyřizuje hypotéku online a bance pak zřizuje nové zástavní právo. Pokud byt neprodáváte a jen měníte banku, jde o jiný případ, který popisuje přehled o refinancování hypotéky.
(Grafika: Generated)
Prodej bytu: daň z příjmu a časový test
Příjem z prodeje bytu se daní jen tehdy, když nesplníte žádnou z podmínek osvobození. Podle § 4 zákona o daních z příjmů jsou tři cesty a stačí splnit jednu.
| Podmínka osvobození | Lhůta | Poznámka |
|---|---|---|
| Bydliště v bytě | aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem | Podle výkladu uvedeného na portálech k dani není nutné trvalé bydliště, stačí doložit skutečné bydlení |
| Časový test, vlastnictví zapsané do katastru do 31. 12. 2020 | 5 let | Rozhoduje datum zápisu do katastru, ne datum koupě |
| Časový test, vlastnictví zapsané od 1. 1. 2021 | 10 let | Lhůtu zkracuje doba vlastnictví zůstavitele při dědictví |
| Použití peněz na vlastní bytovou potřebu | do konce zdaňovacího období následujícího po roce příjmu | Je nutné oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání, jinak nelze osvobození uplatnit |
Zákon č. 586/1992 Sb., § 4 a § 4b, a stránky Finanční správy, ověřeno 1. 11. 2026. Podle výkladu na stránkách Finanční správy se podmínka bytové potřeby u časového testu uplatňuje u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021.
Pokud osvobození nepoužijete, příjem z prodeje se zahrne do dalších příjmů a podává se daňové přiznání. Základní sazba daně je 15 %, nad hranicí 36násobku průměrné mzdy se použije 23 %. Přiznání se podává do tří měsíců po skončení roku, elektronicky do čtyř měsíců.
Příklad s vymyšlenými čísly: byt nabytý v roce 2024 se prodá za 5 800 000 Kč a nebydlel jste v něm poslední dva roky. Pořizovací cena byla 4 200 000 Kč, náklady na provizi 232 000 Kč. Rozdíl je 5 800 000 − 4 200 000 − 232 000 = 1 368 000 Kč. Při samostatném zdanění sazbou 15 % by daň činila 205 200 Kč, skutečný výpočet ale závisí na dalších příjmech a výdajích v daném roce.
Co po prodeji
Po předání bytu zbývá stěhování bytu, přepis energií a odevzdání bytu zápisem. Někteří vlastníci o prodeji uvažují jen tehdy, když nenajdou jinou cestu, například pronájem formou garantovaného nájmu nebo rentu z nemovitosti, kterou rozebírá samostatný přehled. Podmínky těchto služeb jsou odlišné od prodeje a je třeba je číst ve smlouvě.
Časté otázky
Jak prodat byt rychle a bez chyb?
Rychlost ovlivňují hlavně připravené doklady, cena odpovídající trhu a čas katastru. Vklad do katastru trval podle ČÚZK v září 2026 v průměru 22 dnů, nejdříve ho lze povolit po 20 dnech.
Prodej bytu bez realitky, je to možné?
Ano, zákon vlastníkovi neukládá prodávat přes makléře. Vše z tabulky kroků pak zajišťujete sami, včetně smluv, úschovy a návrhu na vklad.
Kolik je provize za prodej bytu?
Zákon výši nestanoví. FérMakléři.cz uvádí typickou výši 3 až 5 % z prodejní ceny, přesná částka je ve smlouvě. Zeptejte se i na DPH.
Jak prodat byt s hypotékou?
Hypotéku je nutné z kupní ceny splatit a banka musí uvolnit zástavní právo. Po 24 měsících od uzavření smlouvy o úvěru na bydlení nemůže banka při prodeji požadovat náhradu za předčasné splacení.
Platí se z prodeje bytu daň?
Ne vždy. Příjem je osvobozen při bydlení aspoň 2 roky, po uplynutí časového testu 5 nebo 10 let, nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Jinak se zdaňuje.
Jaký je časový test při prodeji bytu?
Pokud bylo vlastnické právo zapsáno do katastru do konce roku 2020, platí 5 let. U zápisu od 1. 1. 2021 platí 10 let. Rozhoduje datum zápisu do katastru.
Jak vybrat realitního makléře?
Zkontrolujte smlouvu, výši provize včetně DPH, délku výhradnosti a pojištění odpovědnosti. Podrobněji viz tabulka výše. O zkušenosti s makléři se podělte v komentářích pod článkem.
Shrnutí
Prodej bytu má pevný průběh, od rezervační smlouvy přes úschovu po vklad do katastru. Cena služby makléře je procentní a vyplývá ze smlouvy, bez makléře odpadá provize, ale práce zůstává na vás. Při hypotéce rozhoduje doba od uzavření smlouvy, daň zase datum zápisu do katastru a doba bydlení. Vlastní situaci lze přiložit k tabulkám výše a nejasnosti ověřit u banky, katastru nebo finančního úřadu.
Zdroje
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (znění platné od 1. 7. 2021), § 4, 7, 10, 14, 17, 18, 19. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4, § 4b, § 16 (zakonyprolidi.cz, verze k 1. 8. 2026). Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (verze 12, 1. 9. 2024 až 31. 12. 2026). Finanční správa, dotazy a odpovědi k dani z příjmů fyzických osob, prodej nemovitostí (financnisprava.gov.cz). Měšec.cz, časový test (mesec.cz). ČÚZK, sazby správních poplatků, položka 120 (cuzk.gov.cz). Hyponamiru.cz, návrh na vklad do katastru. Portál veřejné správy, notářská úschova peněz (portal.gov.cz) a vyhláška č. 196/2001 Sb. FérMakléři.cz, web služby (fermakleri.cz), ověřeno 1. 11. 2026. Banky.cz, dotazy k realitní provizi.
Upozornění: Článek má informativní charakter a nejde o finanční, právní, daňové ani investiční poradenství. Údaje, poplatky a právní předpisy se mění, před rozhodnutím je ověřte u poskytovatele, banky, katastru nebo finančního úřadu. Článek obsahuje partnerský (affiliate) odkaz na FérMakléři.cz, za jehož využití může provozovatel webu obdržet odměnu. Prodej nemovitosti a jeho financování s sebou nese rizika, například ztrátu části hodnoty nebo smluvní sankce.
Komentáře
Přidat komentář
